Закон про здачу квартири у найм. Оренда квартири за законом та в житті. Можливі труднощі під час оформлення угоди

У Росії також є закони, що регламентують порядок здачі квартир у найм, але там прописані далеко не всі тонкощі, з якими можна зіткнутися, здаючи (або винаймаючи) житло. Крім того, власники квартир у Росії часто воліють при угоді обмежуватися усними домовленостями. Так, звичайно, спиш менш спокійно, зате й податки не платиш. Наймачі теж нерідко полюють на варіанти "без посередників".

Про закони, які працюють і непрацюють при наймі житла, про права та обов'язки учасників угод, про неприємності підстерігають недосвідчених власників і наймачів, а також про тенденції сучасного ринку оренди житла агентству "Інтерфакс-Нерухомість" розповіли експерти ріелторських фірм столиці.

Оренда та найм

Фахівці роз'яснили, як діючий законрегулює відносини між наймачем та наймодавцем.

"Спочатку потрібно визначитися з юридичною термінологією, - каже керівник юридичного департаменту "МІАН-агентство нерухомості" Хая Плещицька. - За договором оренди житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування лише юридичним особам та лише для проживання громадян. Фізичним особам житло Відповідно до статті 30 Житлового Кодексу РФ, власник має право надати у володіння та (або) у користування, що належить йому на праві власності житлове приміщення громадянину (на підставі договору найму, договору безоплатного користування), а також юридичній особі ( виходячи з договору оренди з урахуванням вимог, встановлених цивільним законодавством, Житловим Кодексом).

Договір найму житлового приміщення регулюється главою 35 Цивільного Кодексу РФ, де одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому (стаття 671 ЦК України) ).

Такий договір укладається у письмовій формі терміном трохи більше 5 років. Об'єктом договору може бути ізольоване житлове приміщення, яке придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку). Якщо протягом терміну договору раптом змінюється власник, це не тягне розірвання чи зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем на умовах раніше укладеного договору найму.

"Відповідно до ст. 607 ЦК України об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки та інші відокремлені природні об'єкти, підприємства та інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання ( неспоживані речі), - роз'яснює юрисконсульт корпорації "БЕСТ-Нерухомість" Ольга Запєваліна. - У чинному законодавстві існує поняття оренди квартир лише у випадку, якщо однією із сторін у договорі оренди є юридична особа. Фізичні особи (громадяни) під час здачі квартири укладають договір найму.

Захист прав наймача та наймодавця здійснюється відповідно до чинного законодавства і насамперед відповідно до ЦК України. Для захисту своїх прав наймодавець і наймач можуть звернутися до суду, але тільки в тому випадку, якщо між ними укладено договір найму, в якому обумовлено всі необхідні умовинайму".

"В даний час договір найму складається у простій письмовій формі і не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, - додає заступник директора компанії "МІЕЛЬ-Оренда" Марія Жукова. - Достатньо, щоб обидві сторони підписали цей документ, після чого всі взаємини наймача та наймодавця регулюються відповідно до умов договору".

Права та обов'язки

Хая Плещицька звернула увагу на деякі конкретні пункти закону (Цивільного Кодексу РФ), які стосуються прав та обов'язків обох сторін у угоді:

Наймодавець зобов'язаний: передати наймачу вільне житлове приміщення у стані, придатному для проживання; здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення; надавати чи забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг; забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинкута пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні (капітальний ремонт).

Наймач зобов'язаний: - використовувати житлове приміщення тільки для проживання; забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його у належному стані; здійснювати поточний ремонт (якщо договором не встановлено інше); своєчасно вносити плату за житлове приміщення та, як правило, комунальні платежі; вказати громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні разом з ним, при цьому такі громадяни мають рівні з ним права користування житловим приміщенням, а наймач, загальному правилу, (якщо договором не встановлено інше), відповідає перед наймодавцем за дії даних громадян, які порушують умови договору найму жилого приміщення.

Наймач має право: за згодою наймодавця та громадян, які постійно з ним проживають та за умови дотримання вимог законодавства про норму загальної площі житлового приміщення на одну особу, вселити в житлове приміщення інших громадян як постійно проживаючих з наймачем, при вселенні неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно і норма не враховується; після закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймач має переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін, здати все або честь займаного житлового приміщення у найм, за згодою наймодавця.

Наймач не має права: проводити перебудову та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця.

Неприємності за наймом

У західних країнах оренда житла докладно регламентована, і, крім того, даний сегмент ринку має довшу історію та практику, що склалася, каже Марія Жукова.

Ми попросили фахівців відзначити особливості російського досвіду та законодавства в цій галузі, та розповісти про можливі неприємні сюрпризи, з якими можна зіткнутися під час угоди, якщо вона проводиться не професіоналами.

"Законодавча база, Що регламентує відносини наймача та наймодавця квартир невелика, - вважає Ольга Запєваліна. – Основний законодавчий акт, який регламентує ці відносини – це Цивільний Кодекс РФ. У ньому даються загальні положення найму. Якщо ви укладаєте договір найму, то в ньому мають бути прописані всі істотні умови. У силу юридичної неписьменності сторін договору, вони можуть не передбачити в його тексті всі необхідні істотні умови, внаслідок чого у разі виникнення конфліктної ситуаціїне зможуть належним чином захистити свої права. В даний час, як правило, укладаються договори найму в усній формі, що суперечить статті 674 ЦК України або, якщо договір найму укладається в письмовій формі, то часто в ньому не описуються всі умови найму.

О.Запєваліна зазначила, що під час передачі квартири в оренду законодавством не передбачено акту прийому передачі житлового приміщення. "Практика показала, що підписання такого акту є необхідністю, і без підписання цього акта у разі виникнення конфліктної ситуації сторони не зможуть нічим підтвердити стан, в якому знаходилася квартира перед здаванням їх у найм, наявність та стан меблів та обладнання та інші важливі для сторін умови ", - розповіла О.Запєваліна.

"Життєві обставини завжди пропонують певні коригування навіть для найдосконаліших законів, - каже Хая Плещицька. - Це потрібно враховувати у сучасній ситуації як власнику, так і наймачеві.

Наприклад, власнику квартири, що здає її в найм, краще брати частину грошової суми, що вноситься наймачем (зазвичай 50-100%) в депозит - у рахунок можливого псування наймачем майна, отриманням у майбутньому космічних рахунків за міжмісто та інших проблем.

У разі несплати власниками квартир прибуткового податку за житло, що здається в найм, і виникнення проблем зі звільненням квартири наймачами, власник, звернувшись до суду за захистом свого права, ризикує бути оштрафованим за несплату податків. Цей факт може виявитися неприємним сюрпризом для власників, але недоліком законодавства його назвати не можна.

Ще одним неприємним сюрпризом для власника може бути сам факт необхідності та єдиної законної можливості захисту свого права лише у судовому порядку у разі відмови від звільнення квартири наймачами. Навіть власникам, які сплачують податки, не знайти захисту у дільничного. Ця обставина продиктована позицією держави та законодавчо закріпленим принципом захисту житлових прав громадян, коли будь-яке питання, пов'язане з виселенням, вирішується лише у судовому порядку. Не є законним рішенням і зміна замків у квартирі з наступним "винесенням" речей наймача на сходову клітку. У цій ситуації винним може виявитися так хазяїн.

"Щоб не зіткнутися з неприємними сюрпризами, необхідно детально опрацьовувати договір найму та фіксувати всі домовленості між сторонами у письмовій формі, - радить М.Жукова. - У цьому випадку ризик неприємностей, пов'язаних із орендою житла, можна суттєво знизити".

Опитані агентством "Інтерфакс-Нерухомість" зійшлися на думці, що безпека угоди багато в чому залежить і від грамотного вибору посередника - досвідченого ріелтора або юриста, який допоможе мінімізувати ризики під час укладання договору найму.

Залишки колишньої привабливості

Директор агентства нерухомості "Відкрита Компанія" Максим Каталов на наше прохання розповів про сучасні тенденції на ринку оренди житла у Москві. На його думку, ситуація змінюється стрімко і колишня привабливість угод падає.

"Останній десяток років квартири, що здаються в оренду, стали для багатьох жителів великих міст стабільним, а найчастіше і єдиним джерелом доходів, - сказав М.Каталов. - До того ж, привабливий образ рантьє, як спосіб життя на старість років - мрія багатьох сьогоднішніх. офісні клерки.

Ситуація, на жаль, стрімко змінюється, і не на краще. З усіх боків привабливість таких інвестицій падає. Наступ йде по всіх напрямках. Зростає "комуналка", необхідність платити податки стає все відчутнішою, падає попит - все більше орендарів за допомогою іпотеки стають власниками власних квартир. До того ж у людини з грошима на додаток до банківських депозитів, що не здаються, з'являються куди більш ефективні, ніж вкладення в нерухомість кошти збереження та примноження капіталів - пайові фонди, гра на біржі.

Таким чином, стає зрозумілим збільшення квартир, запропонованих до продажу, які раніше здавалися в оренду.

Втім, колись ваги можуть знову хитнутися в інший бік"...

Оренда (найм) житла з кожним роком набуває все більшої популярності. Але для того, щоб убезпечити себе, процедуру здачі в оренду квартири потрібно провести за буквою закону. Отже, здавання житла в оренду: закон, тонкощі, ризики

Оренда житла без посередників

Більшість орендарів намагаються винайняти житло без посередників. Воно й зрозуміло, адже тягар оплати послуг ріелторів за загальним правилом лягає саме на їхні плечі. А коштують такі послуги дорого. Якщо Ви вирішили здати своє житло, не вдаючись до послуг спеціалістів, необхідно виявити обережність. Насамперед, при виборі потенційних орендарів. Пам'ятайте: для ефективного захисту своїх прав Вам знадобиться оформлення здачі в оренду квартири відповідно до вимог закону. Ріелтори беруть на себе функції щодо укладання договору, а також щодо його реєстрації у разі потреби. Але насправді зробити все правильно самостійно також не складно.

Давайте розберемося із договором. Договір оренди житла укладається у простій письмовій формі, не потребує участі нотаріуса. Оскільки йдеться про житлове приміщення, договір називатиметься договором найму житлового приміщення. Для того, щоб договір вважався укладеним, в його умовах обов'язково мають бути прописані предмет договору та розмір орендної плати. Предмет договору найму житла - це власне сама індивідуально певна квартира, що має низку ознак, що дозволяють відрізнити її від усіх інших (адреса, кількість кімнат). Орендна плата може бути прописана у твердій сумі або визначено порядок її розрахунку. Як показує практика, наймодавці вважають за краще вказувати тверду суму. Тут потрібно враховувати лише одне - у договорі має бути передбачено право наймодавця не більше одного разу на період (наприклад: квартал, 6 місяців або на рік) збільшувати орендну плату. Краще вказати максимальну межу підвищення (наприклад: не більше ніж на 10%), щоб для наймача це не було неприємним сюрпризом у майбутньому.

Крім того, до договору можна включити й інші важливі умови. Так, наприклад - термін внесення платежу, або внесення наймачем завдатку, який буде гарантією збереження житла, що здається для наймодавця. У разі якщо після розірвання договору та передачі квартири все гаразд, завдаток повертається наймачеві, або може використовуватись як орендна плата (або її частина) за останній місяць проживання. Прописати потрібно і термін, за який сторони повинні повідомити одна одну про дострокове розірвання договору (за згодою сторін) або про зміну його умов. Зазвичай цей термін становить від двох тижнів до місяця, але за згодою сторін може бути будь-яким. Не зайвим буде також спеціально обумовити поділ обов'язків сторін щодо утримання майна, що передається в оренду. Відповідно до ст.681 ДК РФ капітальний ремонт провадиться силами і за рахунок наймодавця, а ось поточний ремонт покладається на наймача. У договорі Ви можете розкрити поняття капітального чи поточного ремонту, доповнити обов'язки сторін конкретними діями чи змінити порядок підтримання житла у належному стані на власний розсуд.

Не забудьте про обов'язкові реквізити сторін. У договорі повинні зазначатися паспортні дані, а також контакти, за якими наймач та наймодавець зможуть контактувати один з одним. За бажанням, можете включити до договору будь-які інші умови, які Ви вважаєте важливими та доречними.

Міфи про реєстрацію та терміни оренди

Договір найму житлового приміщення має бути укладений на певний термін. Цей термін може становити від 1 місяця до 5 років. Якщо сторони не домовилися про термін, то договір вважає укладеним на 5 років. Якщо Ви не плануєте так довго здавати свою квартиру, термін краще обговорити спеціально.

Існує думка, що у разі укладання договору на термін більше року він вимагає обов'язкової реєстрації в Росреєстрі. Насправді це не так. Цивільний кодекс РФ та ФЗ №122-ФЗ від «21» липня 1997р. «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» не містять вимог про обов'язкову реєстрацію договору найму квартири, тому рішення про реєстрацію приймається за погодженням сторін і цілком добровільно.

Навіщо тоді реєструвати? Реєстрація більшою мірою необхідна наймачеві житла як гарантія того, що його право на оренду квартири охороняється законом. Механізм захисту простий: відомості про те, що квартира знаходиться в оренді, вносяться до ЄДРН і у разі якщо власник вирішить продати квартиру, йому доведеться: по-перше: заздалегідь повідомити наймача про зміну власника, по-друге: повідомити потенційного покупця квартири про обтяження . Якщо всіх влаштує такий стан речей, то угода купівлі-продажу відбудеться, а новий власник житлоплощі буде зобов'язаний переукласти договір найму житла з наймачем, не погіршуючи положення останнього. Увага: умови одностороннього дострокового розірвання договору наймодавцем передбачено ст. 687 ГК РФ і включають: використання наймачем приміщення не за призначенням, значне погіршення стану житла наймачем або особами, за яких відповідальний наймач, не внесення орендної плати більше двох разів поспіль (у разі якщо договір укладено на рік або менше) і більше півроку (При терміні договору понад рік). Цей перелік обставин є вичерпним. В інших випадках, наймач може в судовому порядку відстоювати своє право на проживання в квартирі.

Для наймодавця ж реєстрація договору не тягне за собою жодних особливих гарантій, крім, хіба що, додаткових доказів існування орендних відносин з наймачем у разі виникнення судового спору. До речі, ДК РФ передбачає право наймача на одностороннє розірвання договору найму житлового приміщення, за умови повідомлення про це наймодавця не менше ніж за три місяці до передбачуваної дати звільнення квартири.

Чи не знаєте свої права?

Завершення укладання угоди

p align="justify"> Важливим етапом при укладанні договору найму житлового приміщення є передача приміщення у користування наймачу та складання відповідного акта приймання-передачі. Чому це важливо? У такому акті Ви повинні відобразити поточний стан своєї житлоплощі, а також описати, які предмети меблів передаються, чи наймачеві залишається. побутова технікаі якщо так, то в якому стані знаходиться все це. Можна також відзначити функціональну справність систем (газопровід, вентиляція, опалення), описати зовнішній виглядприміщення.

У разі розірвання договору найму наймач зобов'язаний повернути наймодавцю квартиру в аналогічному стані з урахуванням нормального зносу. Тобто, якщо у Вашій квартирі щось зламають, розіб'ють, значно погіршать стан, Ви зможете витребувати кошти на відновлення нормального стану квартири та предметів обстановки, у тому числі через суд. Для цього можна буде також утримати заставу. У разі якщо вартість відновлення пошкоджень більша за суму застави, різницю сум Ви також можете стягнути.

В акті приймання-передачі повинні бути присутні підписи обох сторін, що є прямим підтвердженням згоди наймача з описом житлоплощі та, отже, підтверджується його обов'язок підтримувати передане за договором майно в отриманому стані. З іншого боку, це і гарантія для наймача, оскільки наймодавець не зможе вимагати відшкодування збитків, яких насправді не було.

Обов'язок зі сплати податку

Кожному наймодавцю необхідно пам'ятати, що отримання плати за здачу житла в оренду є доходом, який оподатковується на доходи фізичних осібу розмірі 13% отриманої суми. Декларацію про такі податки необхідно подавати самостійно. Платити ПДФО відповідно до Податковим кодексомРФ можна щомісяця чи одночасно вносити всю суму протягом року.

Для того щоб зменшити розмір податку, багато наймодавців зареєструвалися як індивідуальні підприємці. Як відкрити ІП (покрокова інструкція)? Реєстрація ІП у 2017-2018 році). Це дозволяє зменшити податок до 6% суми доходу. Тут важливо зазначити, що реєстрація як індивідуальний підприємець не є обов'язковою, але якщо Ви все ж таки вирішили діяти таким чином, то Вам потрібно буде скласти та завірити у нотаріуса заяву встановленої форми до податкової служби, сплатити державне мито та з паспортом з'явитися до відділення за місцем проживання. Реєстрація здійснюється протягом 5 днів з моменту подання документів. Після цього необхідно отримати коди в органах статистики та спокійно вести свою діяльність.

Глава 26.5 НК РФ передбачає також патентну систему оподаткування. Сенс цієї системи простий: індивідуальний підприємець, написавши заяву до податкової служби, набуває патент на певний вид діяльності, даному випадкуна здачу в найм житлового приміщення, що належить йому на праві власності, натомість ІП звільняється від сплати інших податків, пов'язаних із подібною діяльністю (наприклад, ПДФО). При цьому відсоткова ставка за податковим патентом становить 6%. Термін дії патенту може становити від одного місяця до року, але не більше одного календарного року. Оплата патенту провадиться залежно від терміну, на який він отриманий: якщо термін не перевищує півроку, то передбачено оплату одноразово всією сумою, якщо він більше 6 місяців - загальна сума може бути поділена на два рази.

Не секрет, що орендарі прагнуть винайняти квартиру безпосередньо у власника, без участі посередників в особі агентства нерухомості. Адже оплата комісійних у Росії за виконану роботу з пошуку житла та укладання договору найму лягає фінансовим навантаженням на орендаря.

На відміну від європейських країн, де послуги ріелторських контор оплачує господар приміщення: і під час продажу, і під час укладання договору оренди.

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч. Це швидко і безкоштовно!

Спеціаліст агентства нерухомості допоможе грамотно укласти та укласти договір, зареєструє його у відповідних органах, якщо є така необхідність. Але типовий документ можна самостійно завантажити на нашому сайті, а при його заповненні у вас не виникне особливих складнощів. Головне, внести до документа всі заздалегідь обумовлені умови оренди та необхідну інформацію для набуття ним юридичної сили:

• Договір має містити розділ «Предмет договору». До нього вносяться дані про об'єкт нерухомості, що пропонується в оренду: адреса, поверховість, кількість житлових кімнат, площа.
• Дані орендодавця та наймача (ПІБ, дані паспорта, контактні телефони).
• У документі прописується орендна плата та порядок її внесення. Як правило, вона фіксується певною сумою. Але власник може залишити у себе право змінювати орендну вартість, залежно від ринкових тенденцій. Порядок такої корекції також має бути відображений у договорі: наприклад, не частіше ніж 1 раз (у півроку, рік) і максимальне підвищення не повинно перевищувати 10 або 20% від первісної вартості.

Що стосується додаткових умов, прав та обов'язків сторін, то найважливішими будуть наступні моменти:

1. Не зайвим буде включити до документа заставну суму, яка або повертається після закінчення терміну оренди до наймача, або залишається у власника як оплата за останній місяць (якщо у господаря не виникає претензій щодо стану квартири);
2. Фіксується і мінімальний термін, протягом якого сторони повинні попередити одна одну у разі . Як правило, це 30 днів, але за взаємної згоди він може бути змінений.
3. Стан житлового приміщення, а також його наповнення (меблі, побутова техніка) можна описати у додатку до договору – . А умови «дбайливого ставлення» до квартири та її вмісту краще зафіксувати у договорі. Відповідно до ст.681 ДК РФ власник немає права вимагати від тимчасових мешканців проведення капітального ремонту, тоді як усунення поточних поломок цілком можна включити до обов'язків орендаря. У договорі можна дати визначення цих понять: що має входити у поточний ремонт (за рахунок наймача), а які роботи проводяться коштом власника приміщення.

Яка ж форма договору оренди житла? Договір найму достатньо заповнити письмово, з підписами 2 сторін, додатково нотаріального завірення не потрібно.

Чи потрібна державна реєстрація договору оренди?

Документ полягає на певний період: мінімальний термін – 1 місяць, максимальний – 5 років. Якщо цього пункту немає, то договір автоматично вважається 5-річним.

На сьогоднішній день реєстрації договору найму не потрібно, незалежно йдеться про довгострокову (понад 1 рік) або (до року). Це право сторін закріплено у Цивільному кодексі РФ та Федеральний закон№122-ФЗ «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».

Чи підлягає договір оренди державної реєстрації?

Навіщо реєструють договір оренди?Добровільна реєстрація договору вигідніша орендарю, оскільки вона законодавчо закріплює його право користуватися житловим приміщенням певний термін, навіть у разі його продажу.

Інформація про оренду фіксується в ЄДРП. Тобто квартира фактично перебуває під обтяженням на весь термін дії орендного договору. Власник повинен повідомити про продаж не тільки орендаря, а й потенційного покупця: останньому доведеться надати приміщення в користування (у такому ж стані) до кінця періоду, зазначеного в документі про найм.

За законодавством (згідно зі ст. 687 ЦК) у власника є право на дострокове розірвання договору тільки за таких умов:

• Якщо приміщення використовується не за призначенням.
• При затримці плати за оренду: більше 2 разів – при короткостроковій оренді та більше 6 разів – за наявності договору довгострокового найму.
• При завданні значних пошкоджень приміщенню, прийнятому у користування.

Якщо ж вищеописаних прецедентів немає, то орендар має повне право звертатися до суду, коли власник попросить його звільнити квартиру достроково. А сам наймач може в односторонньому порядку розірвати договір. Для цього йому достатньо повідомити орендодавця про свій намір за три місяці.

Для орендодавця потреби в реєстрації немає. Навіть у разі судового розгляду підписаний двома сторонами договір сам по собі є доказом та дає право на дачу свідчень.

Чи обов'язково складати акт приймання-передачі квартири?

Підписання цього документа не є обов'язковим, але його одноголосно радять складати усі фахівці: від ріелторів до юристів.

1. Перераховуючи всі предмети меблів та техніки, їх справність та стан ремонту, власник захищає себе від значних витрат у разі псування майна. Акт прийому-передачі квартирислужить підставою для нього вимагати компенсації за завдані збитки в суді або дає право використовувати як відшкодування заставну суму. Звичайно, якщо мова не йде про знос ремонту, комунікацій тощо.
2. Водночас для орендаря цей документ є гарантією того, що до нього не буде пред'явлено невиправданих претензій, оскільки опис кожного предмета (як його стан) зафіксовано в акті.

Для того, щоб документ набрав законної сили, він має бути підписаний як особою, яка надає приміщення в оренду, так і приймає його.

Оподаткування при здачі в оренду квартири

Сума, яку отримує власник квартири від її здачі в оренду, є доходом. Розмір податку за здачу квартири в оренду складає 13% для фізосіб.Декларація до податкової служби для сплати ПДФО має подаватися орендодавцем самостійно щомісяця або щорічно. (див.)

Зменшити витрати за здавання приміщення в оренду може індивідуальний підприємець (ІП). Він повинен платити лише 6 відсотків прибутку.

ІП може вибрати іншу схему сплати податків – придбання патенту той чи інший вид діяльності відповідно до глави 26.5 НК РФ. Наприклад, на оренду квартири, що знаходиться у його власності. В такому випадку:

• Він звільняється від сплати всіх інших податків, пов'язаних із зазначеною у заяві на патент діяльністю.
• Оподаткування - процентна ставка за патентом у розмірі 6%.
• Мінімальний термін патенту – 1 місяць, максимальний – 1 рік.
• Оплата патенту проводиться однією сумою (якщо він укладений терміном до 6 місяців), в інших випадках можлива розбивка суми на 2 платежі.

Дорогі читачі! Якщо у вас залишилися питання на тему « Основні положення законодавства про здачу квартир (житлового приміщення) в оренду» або виникли інші питання, задайте їхпрямо зараз - звертайтеся у форму онлайн-консультанта.
Це швидко та безкоштовно!

Але у всьому різноманітті такої угоди дуже важко не заблукати. І в нашій сьогоднішній статті ми вам допоможемо.

Як винайняти квартиру, щоб не обдурили?

Алгоритмів шахрайських дій, як з боку, що знімає, так і з боку, що здає житло, боку безліч, і щоб уберегтися від них потрібно пам'ятати наступне:

1. Якщо орендар просить завдаток за великий термін – це має насторожити, адже за законом передоплата може стягуватися лише за регулярної несвоєчасної оплати і має перевищувати двомісячний платіж.
2. Якщо суб'єкт, який здає житло, не може документально підтвердити право власності, причому оригіналом відповідного свідоцтва, не слід укладати договір. Будь-яка неточність у визначенні розташування та права власності на квартиру робить його недійсним.
3. Якщо вартість здачі об'єкта менша, ніж у загальній масі по району для квартир з порівнянними характеристиками – це має насторожити, оскільки може бути приманкою.
4. Якщо особа, що здає, ухиляється від письмового оформлення відносин, нібито щоб не платити податок, і пропонує знизити ціну, робити це неприпустимо. Навіть якщо шахрайських дій не буде, може настати відповідальність за сприяння несплаті обов'язкових зборів на користь держави.
5. Після огляду квартири можна пройти по сусідах і, представившись потенційним покупцем, ненав'язливо поцікавитися квартирою, яку здають і її власником. Особливо корисними у цій ситуації будуть сусіди знизу.
6. Щоб відсікти агентську пропозицію слід вимагати паспорт і документ, що встановлює право, на особу яке показує квартиру, або довіреність, якщо здачею займається не власник.

Наступне відео також містить консультацію професійного ріелтора щодо того, як не дати себе обдурити при оренді квартири:

Саме час поговорити, які закони про оренду діють у сфері здачі житла.

Закон про оренду житла

Законодавчо процес взаємовідносин між особою, що здає своє нерухоме майно та особою, що його знімає, регулюється Цивільним кодексом РФ, що регламентує все значущі моментитаких відносин. Розглянемо важливі моменти, які з тексту ДК РФ і що стосуються орендних відносин.

1. Усі продукти життєдіяльності суб'єкта, одержані ним у межах орендованого нерухомого майна, належать одному йому, якщо інше не декларовано порядком оплати або не заборонено законом:
   • певна частина від отриманих продуктів діяльності орендаря у натуральному чи грошах може бути застосована для оплати;
   • нерухомість, що знімається, повинна використовуватися за призначенням, тобто не можна обладнати виробництво або офіс у житловому або проживати в нежитловому приміщенні.
2. Якщо інформація, що описує місцезнаходження об'єкта, що здається в найм і права власності на нього, не дозволяє однозначно визначити, про що йдеться договір вважається неукладеним. Тобто при неповній або неточній вказівці адреси або її невідповідності запису у Свідоцтві про реєстрацію права власності угоду буде визнано недійсною.
3. Оформляти нерухомість в оренду має право не тільки господар, а й особа, яка має на це довіреність.
4. У письмовій формі правочин найму повинен бути обов'язково оформлений при тривалості відносин більше року або якщо одна зі сторін юридична особа.
5. При передачі разом із нерухомим майном будь-яких предметів та об'єктів (меблі, техніка тощо) разом з ними має бути передана технічна та супровідна документація. За її відсутності наймач може відмовитися від угоди або вимагати компенсації, посилаючись на неможливість експлуатації майна, що орендується, в повній мірі.
6. Особа, яка здає квартиру, відповідає за законом за всі недоліки, що проявилися при експлуатації житла, за умови непричетності до цього орендаря. Причому відповідальність настане все одно знав він про ці дефекти до моменту оформлення відносин чи ні.
7. Якщо є обмеження щодо володіння об'єктом, що здається, цей факт повинен бути зазначений заздалегідь. В іншому випадку на підставі обставин, що розкрилися, з вимогою відшкодування збитків.

Про правила здачі житлових приміщень в оренду ви дізнаєтесь із наступного відеосюжету:

Особливі види найму

Муніципальна квартира

Якщо немає офіційного права власності на квартиру і при проживанні на основі договору найму соціального, тобто тоді, коли і знаходиться в розпорядженні міської адміністрації, здати в найм її можна, але за умови дотримання декількох обов'язкових умов:

1. Оформити договір піднайму (субнайму), що має такі особливості:
2. Отримати згоду фактичного власника, тобто міської адміністрації в особі керівника Департаменту або управління житлової політики відповідного округу територіальної одиниці (селища, міста тощо), для чого:
   • оформити стандартизовану заяву із запитом про можливість здачі приміщення у найм, підписану всіма мешканцями, які включені до ордеру або договору соціального найму житлового приміщення;
   • дочекатися відповіді на запит із згодою або аргументованою відмовою, причиною якої може стати недостатня житлова площа для розміщення орендаря, виходячи із затверджених нормативів.
3. договір оформляється у письмовій формі, як і за прямої аренде;
   • реєстрація документа у нотаріуса не потрібна;
   • кількість примірників відповідає числу сторін та передається: до муніципалітету, наймача та піднаймача;
   • піднімач не має права користуватися житлом самостійно;
   • якщо період найму не визначено, він становить один рік.

Нагадаємо, що про те, які документи потрібні для або ви можете дізнатися зі спеціального матеріалу.

Службове житло

Службове приміщення видається конкретному співробітнику чи службовцю з його індивідуальних взаємин із його роботодавцем. Законодавча заборона на здачу в найм, оренду чи відчуження житла, що у користуванні як службове приміщення, встановлює стаття 100 Житлового кодексу РФ. А якщо такі відносини будуть укладені, навіть за умови оформлення договору, їх буде визнано недійсними, а всі виплачені кошти необхідно буде повернути добровільно або в судовому порядку.

Специфічним терміном, пов'язаним із наймом службового житла, є довідка про здачу службового приміщення (наприклад, військовослужбовцям), яка за своєю суттю представляє документ, виданий службовцю за фактом здачі житлового приміщення після його звільнення у зв'язку з переїздом до іншого місця проходження служби або за іншими причин.

Цей документ видається спеціалізованими органами та підтверджує фактичне звільнення займаної квартири, що буде причиною для надання іншого службового житла у найм.

Оренда нерухомості з наступним викупом

Практика цивільних взаємин, у частині здачі житлового приміщення у найм із наступним поступовим викупом, є, але характеризується високою складністю документального оформленнязобов'язань сторін та взаємними ризиками.

Складні моменти, які мають знайти відповідне відображення у тексті договору, полягають у наступному:

1. Немає чіткого законодавчого регулюванняподібних угод з нерухомістю, оскільки вони є гібридною формою між наймом та купівлею-продажем.
2. У зв'язку з тривалим характером відносин, складність полягає у визначенні продажної вартості квартири, без якої договір не матиме законної сили. У зв'язку з можливістю зміни вартості у довгостроковій перспективі, а розстрочка оформляється строком до 5 років, сума викупу встановлюється вище за поточну ціну, що не завжди вигідно орендарю.
3. За час оренди з викупом житло може бути обтяжене, навіть якщо на момент укладання угоди цього не було, внаслідок чого передача права власності стане неможливою через наявність співвласника згоди, що не дала. Цей пункт має бути чітко регламентований, щоб уникнути конфлікту інтересів сторін.
4. До того моменту, як суму буде виплачено в повному обсязі, відносини мають характер найму і при розриві договору за бажанням одного із суб'єктів на законних підставах, всі сплачені гроші залишаться у господаря квартири і повернуті бути не можуть, оскільки прирівнюються до орендної плати.
5. За час здійснення виплат власник може змінити прийняте рішенняпро передачу права власності, це слід передбачити.

Не менш важливою є і така проблема, як штраф за незаконне здавання житла та можливість здачі квартири чи іншого приміщення в оренду без сплати податків, про що ми й поговоримо далі.

Податки та штрафи

Отже, чи може йтися про ПДФО від здачі квартири (іншого приміщення) в оренду у фізичної особи? Прибуток, що отримується від здавання квартири в найм, є доходом фізособи і підлягає оподаткуванню на загальні підстави у розмірі 13% від отриманої суми. Процентна ставка податку може бути зменшена тоді, коли як особа, яка здає в оренду, виступає підприємець, який не утворює юридичної особи або просто ПБОЮЛ. Якщо виконати такий прийом, то податок з прибутку становитиме лише 6%, але буде потрібна додаткова сплата 1% від доходу до Фонду соціального страхування.

Податок не сплачуватиметься суб'єктом, який здає квартиру в тому випадку, якщо орендарем є юридична особа, яка має самостійно зробити необхідні виплати у ФНП.

Заплатити податок на прибуток орендодавець повинен до 30 квітня наступного за звітним роком, тобто податок за 2015 рік слід сплатити до 30.04.2016 р. але не більше 30% або півроку прострочення.

Після того, як прострочення з податкового збору перевищить 181 день, пеня обчислюватиметься в 10% від суми, не сплаченої у ФНП і так далі. Мінімальний розмір штрафу становить 1000 рублів, а максимальний – не обмежений. Просто якщо сума штрафу стане незрівнянно великою, то настане кримінальна відповідальністьіз строком покарання у вигляді позбавлення волі до трьох років.

Пам'ятайте, оренда нерухомості потребує підвищеної уваги як з боку наймача, так і з боку орендодавця. Важливо врахувати всі нюанси, особливо коли йдеться про або

Про те, що чекає людей, які не сплачують податки зі здачі в оренду житла, ви дізнаєтеся, подивившись наступне відео:

Здавалося б, немає нічого простішого, ніж здати квартиру в оренду (а, точніше, у найм) – охочих отримати нехай і тимчасове житло хоч греблю гати. Однак на практиці у наймодавців виникає чимало запитань: як оформити документи, як встановити розмір щомісячної оплати житла, і як отримувати гроші протягом усього періоду здачі квартири, і, нарешті, як застрахувати себе від зустрічі з шахраями, які можуть не лише не сплатити за проживання. , але й привести квартиру у жахливий стан.

Як здати квартиру в оренду правильно за законом - укласти з потенційними мешканцями договір найму. Це можна зробити і самостійно. Нотаріальне засвідчення такого документа не потрібне у тому випадку, якщо термін його дії не перевищує одного року.

Порядок оформлення найму житлового приміщення відповідно до законодавства має такий вигляд:

1. Складання та укладання договору найму

Ця процедура не викликає труднощів навіть у наймодавців, які вперше зіткнулися з процедурою офіційного оформлення передачі житла у тимчасове користування за договором найму.

Договір найму, укладений між наймачем та наймодавцем, повинен містити такі відомості:

• паспортні дані обох сторін договору, що укладається;
• строки та порядок оплати проживання;
• розмір щомісячної оплати;
• порядок сплати комунальних послуг;
• порядок відшкодування збитків у разі, якщо такі виникнуть внаслідок дій наймача;
• кількість мешканців, проживання яких здійснюватиметься на постійній основі
• якщо квартира здається з майном, що належить власнику приміщення, необхідно скласти його повний опис;
• інформація про власників житла та відповідні правовстановлюючі документи;
• інші додаткові домовленості, які є суттєвими для будь-якої із сторін (наприклад, можливість проживання у квартирі домашніх тварин).

Як додаток до договору може бути складений акт прийому-передачі квартири, що містить відомості про стан житла та майна, що в ньому знаходиться на момент заселення тимчасових мешканців. Ви можете з нашого сайту.

Документи, необхідні для укладання договору найму

Для того, щоб надати проживанню в квартирі тимчасових мешканців офіційного статусу, необхідно укласти договір найму. Перелік документів, необхідних для здійснення зазначеної процедури, включає такі офіційні папери:

• свідоцтво про право власності орендодавця на житло (це може бути договір купівлі-продажу, договір дарування тощо);
• довідка, що містить інформацію про осіб, зареєстрованих у житловому приміщенні, що здається в оренду;
• у тому випадку, якщо у житла кілька власників, буде потрібна нотаріально завірена згода кожного з них на здачу квартири в оренду.

2. Передача грошей

Найчастіше виплати, належні наймодавцю за здачу квартири для проживання, здійснюються щомісяця. Для їх отримання можна скористатися одним із таких способів:

• Передача готівки, коли наймач сплачує гроші безпосередньо наймодавцю під час особистої зустрічі. І тут рекомендується фіксувати кожну виплату документально шляхом складання розписки;
• Безготівковий розрахунок, який здійснюється шляхом перерахування грошей на рахунок наймодавця у банку. Факт оплати оренди у разі може бути підтверджено відповідними квитанціями чи виписками з рахунку.

3. Сплата податків

Кошти, одержувані наймодавцем як плату за здачу житла у найм, розцінюються з погляду законодавства як дохід, і підлягають оподаткуванню загальних підставах. На сьогоднішній день податок на доходи фізичних осіб складає 13%. Для сплати наймодавцю необхідно скласти податкову деклараціюза формою 3-ПДФО та подати її до податкового органу не пізніше 30-го квітня року, наступного за роком отримання доходу. На підставі декларації працівники податкової службисформують квитанцію, яку наймодавцеві потрібно буде сплатити.

Здача житла за договором найму пов'язана з низкою труднощів, пов'язаних як з оформленням документів, так і пошуком благонадійних мешканців. Застрахувати себе від можливої ​​несплати найму, а також інших шахрайських дій можна, уклавши договір, із зазначенням у ньому паспортних даних наймачів.

Стягувати орендну плату найдоцільніше щомісяця, не чекаючи прострочок і затримок, які, згодом може бути не оплачені. Керуючись цими простими правиламипри здачі житла за договором найму можна уникнути великої кількості проблем і неприємних ситуацій.